• 微博
  • 微信微信二维码

广东省人民政府首页  >  要闻动态  >  广东要闻

西西艺术高清大图图片_

来源: 南方日报网络版     时间:2019-11-09 00:53:40

西西艺术高清大图图片

湖南产业资源与招商服务第一平台

“郊区大盘(几千亩),周边配套欠缺,想做成旅游度假类的盘”,如何运作呢?今天就分两个部分简单聊聊千亩大盘如何拿地及运作

一、拿地1、拿地指标千亩大盘最难过的事情,就是建设用地指标

又要覆盖政府急需的基建项目,又要满足政府招商引资的工业项目,留给商业性开发的指标并不多,就算政府对你的项目再倾心,一年给个几百亩也就到头了

你勾的千亩项目,如果都需要建设用地指标,得出让个几年才能完成

当然也会有人说,现在三四线城市供应都在放量,其实大部分都是城市里拆迁拆出来的存量建设用地,不挤占新增用地指标

2、拿地节奏指标的问题是很难,但万一解决了呢

现在政府有几千亩的土地可以马上出让,你准备怎么拿地?很多人会觉得一开始只拿500亩,后面等卖得好了,用前面赚的钱滚动来拿后面的地

但是问题来了,当你房子卖得好了,有利润了,其实就意味着土地升值了,政府会怎么想?要么涨价卖你,要么涨价卖给别人,也不是政府出尔反尔,而是政府集体决策,不可能有人扛掉国有资产流失的帽子

所以正确的做法,其实就是首期直接拿掉2000-3000亩以上,剩余的土地也要尽快拿掉,做大盘本来就是要考虑土地的升值收益,后面的土地没法锁定,就增加了政府违约的风险

3、商住比政府给你做大盘都是有理由的,说白了就是利益交换,你给政府什么贡献,政府给你土地上的利益

这些贡献对企业而言都是负担,而且政府一定是非常希望你首期的项目中就把这些负担给扛走

二、开发1、客户来源一般来讲,千亩大盘的总开发建筑面积一般都是在千万平方米、10万套房以上,这种体量一般三四线城市是无法支撑的,必须要有一二线核心城市的导流逻辑和导流机制

想好你的客户来源,是做大盘的第一步,如果没有人来买房,大盘一般是做不起来的

还记得之前看过一个黄山的万亩大盘的运作,当年那家开发商也是根据传闻中的黄山国际旅游中心的定位拿的地,但是梦碎之后发现,虽然土地很便宜,才5万元/亩,自己也做的很努力,高尔夫球场、皇冠假日酒店都做起来了,但还是没人去,也就周边县市冲着项目高大上的定位和便宜的价格会有一定的需求,核心城市的居民根本看不上这里

2、理念千亩大盘最怕作死在首期,一旦作死,后面要翻身是非常难的

比如合生的京津新城,前期一度作死,就算碰到环京大牛市也是卖得不温不火

说白了,千亩大盘就是不要怕花钱,本身做千亩大盘就是承担了一部分政府的职责,本质上赚得是土地升值的钱,所以投钱做配套与景观是必须的

什么叫大盘,就是大开大合,几十亩几十亩做很容易就把自己给作死了

2015年绿地做上海崇明岛北的绿地长岛项目时,几百台挖机同时开工,算上土地款的资金峰值最高达到100多亿

如果没有海量的资金投入,就没有配套及景观效果的及时呈现

所谓郊区几千亩大盘,其实就是凭空造城,你什么都没有,甚至也没有政府规划的背书,购房者凭什么相信你,只有配套起来了,才有说服力

2016年下半年开始绿地长岛进入了回报期,月均销售1000-2000套

3、销售作为大盘项目而言,因为盘子太大,当期销售组团的利润反而是不重要的,重要的是现金流,只要项目运转得下去,随着配套的完善和人气的提高,利润自然而然就出来了

销售更多的是为了土地的升值,越来越多的人进来,关注度提高,口口相传的口碑升温,让项目良性运作下去

所以,要极端重视首期的开盘,一定要做爆款,甚至不惜亏本做销售,只有炒热了整个区域,才能博眼球,做好后期的续销工作

如果因为价格的因素,首开失败了,后续要捡起来是非常困难的

大盘一般都属于较为偏僻区域,前期销售的任务其实就是圈人,把人圈进来是第一位的,大盘和利润真的关系不大了,说实话你是在造城,只要有人来,什么都好说,房价么不强求,烂尾才麻烦

当然做热区域也有其他的办法,就是卖几块地给其他的大型开发商,一起来做这个区域

比如一个区域里有万科、恒大一起帮你宣传,这个区域想不热都难,多几个人讲故事比自己一个人讲故事能让购房人信服得多

而且很可能他们拿的地比你的贵很多,毕竟你做的拓荒,也算是土地价值的显化

来源:文旅世界报华浦梁行北京华浦梁行投资顾问有限公司,是国内领先的产业新城、产业小镇、产业地产运营服务商

华浦梁行率先提出“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体”的综合开发运营理念

通过“产融智府协”的整合服务模式,以“产业梳理+产业资源导入+产业运营”一体化服务,专注产业新城、产业地产可持续发展,提供“全视野、全方位、全过程”的专业增值整合服务

中智?华浦梁行产业运营中心由湖南中智经济技术合作有限公司及华浦梁行联盟联合建立

中智隶属国务院国资委,系中央直属企业

长按二维码关注我们湘江会(湖南产业资源与招商服务第一平台)北京华浦梁行投资顾问有限公司(产业新城、产业小镇、产业地产运营服务机构)合作合资合营平台: 18975878650(即微信)




相关文章

版权所有:57fak 粤ICP备05070829 网站标识码4400000131
主办:南方新闻网 协办:广东省经济和信息化委员会 承办:南方新闻网
建议使用1024×768分辨率 IE7.0以上版本浏览器